بالبلدي: فوضى الإيجار الجديد تتسع.. كيف يمكن للحكومة أن تتدخل؟

في حارة شديدة الضيق بعين شمس بالقاهرة، تستطيع أن تستعير من بلكونتها مشبك غسيل من بلكونة جارك، فلا فرق بينكما سوى سنتيمترات، يطلب سمسار 2500 جنيه إيجار شهري، على أن يتحمل المُستأجر مهمة منحها “وش نظافة”، لأن الحوائط متهالكة والأرضية تحتاج لمعالجة، فالبلاط أكله الزمن، وباتت الثقوب تتراص بها حاملة معها أوتادا من الأتربة الملتصقة.

بجانب الإيجار الشهري للشقة، التي لا تزيد عن غرفتين شديدتي الضيق، طلب السمسار 3 آلاف جنيه تأمين وشهر إيجار للمالك، بجانب عمولة سمسرة تعادل إيجار شهر، أي أن الأسرة التي ستسكنها يجب عليها أن توفر 10 آلاف جنيه كتأمين وعمولة وشهر مقدم، على أن تنفق مثلها على توضيب الشقة التي تقع في الدور الثالث، ويصعد إليها بسلم لا يكفي سوى شخص واحد في الطلوع أو النزول، وفوق ذلك كله العقد عام واحد فقط. 

لا يختلف الحال في منطقة النزهة الجديدة القريبة من عين شمس، والتي ظلت لوقت قريب منطقة مشهور عنها، أنها مُتخمة بمخالفات البناء، واشترى أصحاب العقارات فيها الشقق منذ سنوات قليلة بمبالغ لا تزيد عن 250 ألف جنيه للوحدة، أصبح أقل إيجار متاح بها 6 آلاف جنيه للشقة صغيرة الحجم.

ظلت تلك المنطقة معروف عنها قلة الكثافة السكنية؛ بسبب ازدحام الطرق المؤدية لها، فرغم أن المسافة بينها وبين وسط القاهرة نحو 20 كيلو مترًا فقط، لكن الرحلة بالسيارة قد تستغرق 45 دقيقة، حسب حركة المرور في شارع جسر السويس المزدحم.

في منطقة حدائق القبة المزدحمة القريبة من المربع ذاته، أعلن سمسار عقاري قبل يومين عن شقة قديمة للإيجار أرضيتها من البلاط، وليس السيراميك بإيجار شهري 12 ألف جنيه، على أن يتعاقد المستأجر الجديد وينتظر لآخر الشهر لوجود ساكن بها حاليًا، رفض التجديد على ذلك المبلغ.

تظهر تلك الحالات الانفلات الشديد، الذي يعاني منه المنتفعون بالإيجار الجديد الذين تزايدت الأعباء عليهم؛ بسبب وجود من هم على استعداد لدفع مبالغ أعلى، وعدم وجود بنود قانونية تمنح المستأجر حقه وقت تجديد العقود “مثل نسبة الزيادة السنوية في قيمة الإيجار، وتحمل إصلاح المرافق إذ كانت خارج الوحدة السكنية، والتعويض في حالة التضييق على المستأجر من أجل إخلاء الوحدة”، ويضاف إلى ذلك انشغال الدولة بأجهزتها بملف التمليك والإيجار القديم دون نظرة لملايين الأسر المتعاقدة على الإيجار الجديد.

وسيلة ضغط

يستخدم الملاك حاليا ورقة الأجانب كوسيلة للضغط على المستأجر، ففي غالبية الحالات التي تحدثت مع “مصر 360″، يؤكد المالك وجود زبون أجنبي، يمكنه دفع مبالغ أكبر.

في منطقة المطبعة بحي فيصل في الجيزة، باتت الشقة كبيرة الحجم تؤجر بأزيد من 16 ألف جنيه لأجانب، والذين امتهن بعضهم السمسرة، إذ يستأجرون الوحدة السكنية من المالك، ويعيدون تأجيرها بالغرفة. 

أغرى تواجد هؤلاء الأجانب بعض الملاك على طرد المستأجرين وتحويل وحداتهم إلى مفروش وتأجيرها بالليلة، خاصة القريبة من المناطق الأثرية، والتي تؤجر بداية من ٢٠٠٠ جنيه لليلة.

في منطقة الألف مسكن بالقاهرة والقريبة من عين شمس، طرح مالك شقته للإيجار مساء السبت كل مزاياها، أنها قريبة من المترو بسعر ٩٠٠ جنيه يوميا، وفي المطرية طرح آخر شقته بـ٩ آلاف جنيه شهريا.

في شارع أحمد عوض وما زلنا في عين شمس أيضا، طرح مالك شقة للإيجار، وهي على البلاط “غير مفروشة” بمبلغ ٣٢ ألف جنيه شهريا، بجانب ٣٢ ألفا أخرى كتأمين، وميزتها “الفريدة” من نوعها، أنها تطل على كوبري.

نحو معادلة أفضل للإيجار الجديد

لا توجد أرقام رسمية نهائية وموحدة محدثة لإجمالي عقود الإيجار الجديد؛ نظراً لكونها تعاقدات مدنية حرة ومتجددة بين الأفراد، لكن أحدث بيانات صادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء عام 2017 تحدثت عن أن 1.454 مليون أسرة يعيشون في شقق بذلك النمط، تضم ما يقارب 5.7 ملايين فرد.

يعاني ذلك العدد الضخم من عدم الاستقرار والتنقل المستمر وراء السكن الأرخص وتبعات ذلك من التكاليف الإضافية، كفك الأثاث وتكلفة تنزيله بونش وإعادة رفعه في الشقة الجديدة وتركيبه مجددا، وهي أعباء مالية ضخمة.

تبدأ تكلفة تنزيل الغرفة الواحدة حاليا من 350 جنيها حتى الدور الثالث، وتصل لـ900 جنيه للدور العاشر، كما يتم احتساب الأجهزة الكهربائية كغرفة بخلاف المستلزمات الصغيرة (الرفايع)، ومثلها في حالة إعادة رفع “العزال” وتركيبه.

يعاني المنتفعون أيضا من إشكالية أخرى، تتمثل في فقدان مبلغ التأمين، فغالبية الملاك لا يردون للمستأجر مبلغ التأمين بذرائع مختلفة، بينها وجدود تلفيات في الحوائط أو تغير لونها، كما لو كان مطلوبا من المستأجر، أن يعيش في الوحدة المؤجرة أن يجبر أسرته أن تعيش كالتماثيل.

كيف نصل لتسعير عادل؟

سجل متوسط سعر الإيجار على مستوى القاهرة 10,000 جنيه شهريًا خلال الربع الثاني (إبريل إلى يونيو) من عام 2026، فيما سجل سعر متر الإيجار (إجمالي السعر مقسومًا على مساحة الوحدة) 80 جنيهًا للمتر المربع شهريًا، بحسب دراسة أخيرة لمرصد العمران.

كان أعلى سعر للإيجار الشهري من نصيب حي الزمالك، الذي بلغ 110 آلاف جنيه شهريا، تلاه القاهرة الجديدة 35 ألف جنيه ثم مصر القديمة بمتوسط 26 ألف جنيه، وكان أرخص الإيجارات في المرج الجديدة بـ 3500 جنيه والأميرية بـ 3600 جنيه، وفق الدراسة.

لا تتطلب الحلول لمشكلة الإيجار الجديد الكثير من المجهود، فمصلحة الضرائب العقارية لديها معادلاتها الرياضية، التي تلجأ إليها في فرض الضريبة العقارية على المباني، والتي تؤكد أنها عادلة وتستبعد مصروفات الصيانة والخدمات بحوالي 30% من القيمة، ويمكن الاعتماد على تلك المعادلات في وضع قيمة إيجارية استرشادية لكل منطقة.

يطالب المستأجرون بضوابط عادلة لسوق الإيجار الجديد، وتنظيم عمل السماسرة، وعدم السماح بممارسة المهنة إلا بترخيص وسجل تجاري والتزام بالقوانين، وتشديد الرقابة على المغالاة غير المبررة في الإيجارات، ودراسة وضع آلية عادلة وشفافة لتحديد القيمة الإيجارية، بدلا من تركها في يد المالك فقط.

تلك المطالب أيدها  المركز القومي للبحوث الاجتماعية أيضًا، الذي طالب بتعديل قانون الإيجار الجديد، الذي أضحى هما للمواطن المصري بتحديد حد أدنى لمدة الإيجار، وجعل الزيادة دورية وليس سنوية، على أن يكون إنهاء المدة المحددة بيد المستأجر، ولو أراد المؤجر إنهاءها، تكون تحت رقابة القضاء، وايضا منح المستأجر حق اللجوء للقضاء لخفض القيمة الإيجارية.

لا تفرض الدولة نسبة زيادة محددة في عقود الإيجار الجديد، ويكتفي العقد ببند صريح في العقد يوضح نسبة الزيادة كل سنة (مثلاً 10% أو 5%) أو تثبيت الإيجار طوال مدة العقد، ومع انتهاء المدة لا يحق للمستأجر البقاء دون موافقة المالك، وبالتالي فعليه فقط الاستجابة لإملاءات الأخير وتنفيذها.

يقول الدكتور وليد جاب الله، أستاذ التشريعات الاقتصادية، إن السوق العقارية تمر بمرحة دقيقة فأسعارها تمثل تحديًا كبيرًا للمستأجرين، لكن تدخل الدولة وفرض قيود بتحديد قيمة الأجرة أو المدة سيعقد المشكلة.

 يوضح جاب الله، أن زيادة الإيجار مرتبط بمبلغ الاستثمار، فهناك ارتفاع كبير بقيم الوحدات السكنية، التي أصبحت في المناطق الشعبية تتجاوز المليون جنيه، ويشتريها البعض من أجل الاستثمار وتأجيرها، وحال غياب العائد من التأجير، سيتخلى عن ذلك، ويوجه أمواله للبنوك التي تقدم بعوائد أكبر، بمعنى أن التدخل الحكومي سيخلق عزوفا لدى المستثمرين.

ويلفت إلى أن الدولة تدخلت بشكل غير مباشر بطرح 5 آلاف وحدة سكنية بطريقة الإيجار المنتهي بالتملك، بأسعار عادلة، وهي خطوة قوية لكبح ارتفاع أسعار السكن وإعادة التوازن لسوق العقارات، بجانب إجراءات تتعلق بطرح الوحدات السكنية المغلقة، وبالتالي التدخل الحقيقي الذي ينبغي أن يكون للدولة سيكون بالتأثير في السوق وليس بالتدخل المباشر.